房贷利率谜团揭晓，中介的谎言可以歇一歇了

 

之前有个朋友跟我说，他最近想买房子，中介催他一定要在10月8号之前，把房贷办下来。中介的理由是10月8号之后房贷利率就会大幅提高了。如果不理解房贷双轨利率的人，还真的很容易被中介给唬住了。

好吧，我还是不厌其烦的把一些基本知识再普及一下。

根据中国人民银行的规定，从10月8日起，个人商业性住房贷款利率正式挂钩LPR，而非此前一直使用的贷款基准利率。

并且同步规定新发放的贷款利率以最近一个月的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准再加点形成，首套房贷利率不得低于相应期限LPR，而二套不得低于LPR加60个基点。

根据最新的LPR，2019年9月20日1年期LPR为4.20%，5年期以上LPR为4.85%，当然，5年期以上的贷款主要针对的就是房贷了，所以，对于购房者而言，只需要关注5年期的LPR就可以了，基准就是4.85%。

现在最关键的是，各地银行到底要在5年期的LPR基础上加多少个点？因为有因城施策这个要求，所以每个城市的不同银行加点是不一样的。

公式如下：实际房贷利率（10月）=5年期LPR利率（9月）+各级政策加点。

现在谜团终于解开了。正如我之前多篇文章所写的，实行新的算法以后，房贷利率基本没有什么变化。再具体一点来说，大多数城市首套利率出现微增，个别城市微降，二套利率不约而同升高，房贷略微变贵。

根据易居研究院统计，2019年10月，四大一线城市首套房LPR房贷利率平均为5.23%，二套房平均为5.61%，相比过去分别上浮2个基点（0.02%）和3个基点（0.03%）。

 

相比于一线，二线城市上浮力度稍大，且二套比首套上浮点数更多。

7个主要二线城市首套LPR房贷利率为5.67%，二套房贷利率为5.99%，相比过去分别上浮3个基点和5个基点。

 

比如其实大部分的城市虽然进行了不同的调整，但其实考虑到前期大部分的城市其实都已经上调了利率，几乎所有的城市调整后的利率跟前期几乎是一致的。

这里要提三个比较特殊的城市。

首套加点幅度最大的为苏州，加了120个基点（最终利率为6.05%），二套加点幅度最大的是合肥，加了152个基点（最终利率为6.37%）。这两个城市都是近两年房价上涨比较快的城市，是直接受到上级点名的。

还有一个城市是上海。上海有所例外：有银行以LPR基准进行报价，有银行首套利率不仅没有增加，反而减少20个基点，而二套则加点60个基点。

大家都知道在执行LPR新政前，上海市场上各家大行的首套房基本有95折优惠，即4.655%，二套房上浮10%，即5.39%。这样的房贷利率在全国都是最低的，因为上海的信贷资源比较充足，供给大了，利率自然就会低下来。因此在执行新的LPR机制后，上海的房贷利率还是最低的。

利率双轨制我认为是一大创新。1年期的LPR对应的就是企业的短期贷款，5年期的LPR对应的就是中长期贷款。用1年期的LPR不断走低，给小企业输血。同时，尽量稳住5年期的LPR，即将5年期LPR下降，也要在LPR上加点或者少减点，不让房贷利率过快下降。

既落实了房住不炒，又能促进资金脱虚入实，一箭双雕。高层看来是不希望让大家有一个预期，就是借这次利率换锚重新燃起对房产一夜暴富的想法，真是用心良苦。

利率双轨的核心目标是稳健，不能因为房地产泡沫破裂而导致系统性金融问题。

利率太高，高位的楼市承受不住，利率太低，楼市泡沫又会被吹大。这也决定了实行LPR制度后，房贷利率不会出现大的波动。

那接下来的趋势会怎么样呢。

第一，在这个经济周期内，房贷利率还会下降，但不会降太多。

全球央行又开启了放水的闸门，前几天美联储主席已经表态要重新实施量化宽松，而且10月份降息概率比较大。其实我们央行也是想跟进降息的，但是因为猪肉价格高高在上，通过膨胀的压力太大，导致央行暂时无法降息。

即便央行降息，由于有双轨制的存在，也是实体经济享受降息多一些。

第二，利率双轨制将长期存在。

中国经济靠房地产走过了20年的飞速发展，目前国家正在努力把经济增长模式切换到靠高科技制造业拉动这种模式上。这个转化需要一个长期的过程。世界经济史已经表明，没有任何一个国家可以靠永远搞房地产开发而强大起来。相反，大多数的经济泡沫都和房地产有关。而且以美国为首的发达国家对我们的战略遏制也是长期的，这就决定了我们必须要摒弃靠房地产拉动经济增长的模式。

第三，房价将进入一个横盘期。这个横盘期是对全国的房价而言的。具体到不同的城市分化还比较大。对一线城市来说可能是横盘，对三四线城市也许是暴跌。

如何观察未来城市的房价趋势，我觉得最靠谱的就是人口指标。在存量的经济模式下，最稀缺的资源就是人口，确切地说是新增常住人口。人是随产业走的，关键看的还是当地能不能吸引那些资本或者技术密集型的产业，那些能创造高薪自住人口的产业。

对一二线城市的刚需来说，横盘期可以说是很好的选房窗口，再也不用担心2016年那样，犹豫一年房价就翻倍，永远买不起了。千万不要再被中介忽悠了，现在大多数一二线城市，买房的主动权已回到刚需手上。